众所周知，宅基地使用权是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权，随着我国城市化进程的不断加快，城市建设的扩张推动了周边农村土地价值潜力的迅猛增长，刺激了大量的宅基地使用权转让行为，而根据我国《土地管理法》及其实施条例的规定，宅基地使用权的流转必须在集体组织内部进行，这就意味着现行制度下农村宅基地的买卖、转让存在法定的“排外”属性。但这是否意味着凡是户口不在集体经济组织内的人就一定不能买受宅基地了呢？司法实践表明，这并非绝对。以下是广东法制盛邦律师事务所刘兴桂律师团队经办的真实案例。

 

案情回顾

2020年11月的某天,刘兴桂律师团队担任法律顾问的海珠区某村村民曾女士突然焦急造访本所,说自己十几年前买的一处宅基地被别人起诉要拿回去,心急如焚,拜托刘律师务必要帮忙保住自己唯一的宅基地房。

 

经了解,我们得知了以下案情:17年前,曾女士和甲村村民陈某某达成有偿赠与协议并进行公证:陈某某及丈夫自愿将名下某处宅基地赠与曾女士,由曾女士按照市价补偿陈某某，同时约定今后若有拆迁,补偿费都归曾女士,虽时至今日仍未办理宅基地使用权变更登记,但村委出具了证明对两人转让行为表示了认可。订立协议后,曾女士和家人一起开始在这片荒芜的宅基地上建造房屋并居住至今。双方之间原本17年间都未有过争议、相安无事，直至2020年,在广州市大范围进行三旧改造的背景下,甲村因地处海珠区核心地段,自然也被多家地产商看中洽谈改造事宜,如果案涉宅基地上房屋得以拆迁,获得的补偿款将会以千万计。在如此巨大利益下,曾经将房屋卖给曾女士的村民立即向法院提起了诉讼，请求判决确认该有偿赠与合同无效并返还宅基地。

 

诉辩要点

在综合了解案情及背景之后,刘兴桂律师团队检索了全国范围内百余件类案（外村人购买本村宅基地房）,经综合研判后发现，对此类纠纷，归纳下来裁判结果可分为以下几类:1、认定合同无效,卖方仅需返还购房款；2、认定合同无效,其他纠纷另案诉讼；3、认定合同无效,但卖方需补偿买方因合同无效所致的损失（依据双方过错程度进行划分)；4、完全支持买方,认定合同有效。其中完全支持买方、认定合同有效的判例极少,占比甚至未达百分之一，如此就十分考验代理律师的法律知识素养和诉讼专业水平了。

 

一二审期间，关于甲村旧改的新闻铺天盖地而来（如下图），而本案判决将会是将来拆迁补偿的重要依据，双方都在想尽一切办法补充任何可能对自己有利的材料。

 

刘兴桂律师团队作为曾女士代理人，在此期间提交了答辩状、代理词及情况说明十余份，从多角度论证案涉合同效力应予维持，并最终得到法院判决支持：

 

 1、本案双方之间的赠与协议是双方的真实意思表示，也并未损害社会公共利益或违反法律、行政法规强制性规定，陈某某时隔17年之后突然反悔要求确认协议无效，于法无据，更背离诚信。此外，即使撇开赠与宅基地行为效力问题，双方之间关于拆迁利益及补偿全部归曾女士的债权约定都是有效的。

 

2、户口并非判断曾女士是否系甲村村民的唯一标准，从17年前至今日，甲村都把曾女士当作案涉宅基地使用权人、房屋屋主对待、管理，直至2015年底甲村给所有组织成员停发土地股前，曾女士都是作为集体组织一员无差别地领取分红，村社亦是将其作为业主进行管理、公示，且法律实则禁止的是农民将宅基地转让给户口性质不同的城镇居民，因此陈某某所称因曾女士不属于甲村成员所以不能取得宅基地的说法毫无事实依据。

 

3、根据甲村公示信息可知除案涉宅基地外，陈某某夫妇名下还有几处宅基地房、面积近两千平米，严重违背了国家“一户一宅”的政策，而将多余的宅基地通过有偿赠与的方式向集体内其他成员转让，已成为了“一户多宅”者处理宅基地的常见方式，这也是他们愿意赠与宅基地给曾女士的重要原因。

 

4、本案完全系因甲村即将拆迁而引发的纠纷，而双方已然在赠与协议中约定拆迁利益及补偿全部归曾女士，足以证明协议双方早已前瞻到该处宅基地可能发生的拆迁利益分配问题，并进行了相关约定，因而陈某某对该宅基地转让后曾女士的建设使用、征地拆迁，具有明确的预见和承诺。并且，根据目前的征拆需要，相关部门并不需要以办证为前提确定征拆补偿，相关部门明确答复：可以按照协议或相关生效法律文书，确定征拆补偿款的归属。因此，案涉宅基地房是否可以转移办证已无意义，也不会构成影响合同效力的必备要素。本案完全可以按照债权合同的效力审查要素进行处理。

 

5、我国宅基地具有社会福利的性质，因此，每个集体经济组织成员都有资格获得宅基地，集体经济组织保障每个成员获得宅基地，从而保障其基本的生存条件和居住条件。集体经济组织成员可以无偿取得一处宅基地，这也是集体经济组织成员因其成员资格而应当享有的权利。最高人民法院在多个判决中提到：处理宅基地相关纠纷时应本着有利于生产生活、有利于经营管理、有利于社会和谐稳定的原则公平、公正地确定权利归属，考虑历史和现实状况，实事求是作出处理，原则上应当将争议土地确权给长期管理使用争议土地的一方当事人。而曾女士早已在此处宅基地上盖建房屋，苦心经营十余年，已实际形成了对该土地的长期管理使用，该土地也已成为曾女士在村集体中生活的唯一定居点，若将该土地判还给坐拥几千平米宅基地的陈某某，既不公平，也有违宅基地社会福利性质的制度初衷。

 

6、本案判决具有极大的示范价值，直接影响到民众尤其是底层群众对法律的信仰和对诚实信用原则的恪守！最高人民法院《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》的通知（法〔2021〕21号）中明确要求：“六、民商事案件无规范性法律文件作为裁判直接依据的，除了可以适用习惯以外，法官还应当以社会主义核心价值观为指引，以最相类似的法律规定作为裁判依据；如无最相类似的法律规定，法官应当根据立法精神、立法目的和法律原则等作出司法裁判，并在裁判文书中充分运用社会主义核心价值观阐述裁判依据和裁判理由。”“七、案件涉及多种价值取向的，法官应当依据立法精神、法律原则、法律规定以及社会主义核心价值观进行判断、权衡和选择，确定适用于个案的价值取向，并在裁判文书中详细阐明依据及其理由。”毫无疑问，诚信作为社会主义核心价值观，是维护经济秩序尤其是合同秩序的基石，更是社会和谐不可或缺的要素。很难想象，一个诚信缺失的社会，怎么会有法治文明，更遑论和谐！

 

法院判决主旨

陈某某诉请《赠与合同》无效的主要理由是曾某某不是甲村成员，但法院认为：首先，从曾某某在甲村出生、生活、外嫁与其土地承包经营权及其与家人的关联等因素,可认定曾某某为甲村相关联成员,其购买涉案宅基地房屋的行为并不同于外地人购买本村宅基地房屋的情形；其次,虽然甲村认为曾某某非该村集体组织成员,但其对案涉宅基地转让行为未有过异议；此外，曾某某名下未有宅基地，而陈某某及丈夫名下均有宅基地，本着维护诚信的原则出发不宜认定为无效合同。

 

【二审判决节选】

 

回顾与总结

二审开庭近半年后，终于等来广州中院驳回对方上诉维持原判的决定，曾女士收到判决后亲临本所为刘兴桂律师团队送上锦旗，郑重感谢刘律师以优秀的法律素养和资深的法律经验为其保住了一栋楼，保住了数十年的心血投入。锦旗上刻着的“法制卫士，盛国兴邦”更让刘兴桂律师油然而生起一份责任感：运用法律知识、贯彻法治思维、发挥法的定分止争作用，在代理行为中充分结合事实和法律依据，为当事人争取到公平正义，正是律师的价值所在！

 

目前正值广州以“城市更新+高端商贸”相结合的模式发展经济，以期为大湾区带来新的经济增长点，而城市更新中涉及的利益巨大，有利益就会有纠纷！根据在裁判文书网的检索可知，这种案子并不是一次两次发生，全国各地的案例众多，各类案例在处理上都特别注重对诚信原则的维护。从2018年到现在广州已有100多条城中村招标了合作企业开启三旧改造之路，可想而知将会有多少人为了其中的利益而反目。相关讼争层出不穷，而法律不可能对现实生活中可能发生的每一种具体情形都作出明确规定，因此作为律师代理此类案件时不能机械地适用法律，应从社会大环境以及城中村的历史背景等等出发，综合考量法律、政策的立法本意，尽力为委托人争取更多的利益!