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2024
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案例分享丨罗展坤：如何有效主张承租人在承租期间的经营损失及设备损失？
案例背景
在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人向出租人主张经营损失及设备损失经常会面临举证不能的困境，本所罗展坤律师、黄芮瑾律师以及罗文胜实习人员在办理一起房屋租赁合同纠纷案件时，在一审判决驳回承租人的经营损失及设备损失的情况下，通过组织完整诉讼逻辑，补充证据证明事实，提供类案裁判增强说服力，成功在二审阶段为委托人挽回了经营以及设备损失。
案情概述
某咖啡有限公司与房东李某签订了一份房屋租赁合同，承租广州市天河区的一处房屋用于商业经营，双方约定租赁面积（包含室内及室外）为118.89平方米，在之后的合同履行过程中，双方因室外面积使用问题、租金支付、店铺漏水等问题产生纠纷，最终诉诸法院。
判决结果
一审法院认可案涉租赁合同的效力，认为某咖啡有限公司确有逾期支付租金的行为，由于某咖啡有限公司未能提供证据证明其遗留在商品内的具体物品，而房东庭后也表示同意返还其保管的物品，故认为双方可自行办理物品交接，所以一审法院驳回了某咖啡有限公司提出的返还经营损失和设备损失的诉讼请求。
某咖啡有限公司不服一审判决提起上诉，同时在一审判决后，某咖啡有限公司与李某到店铺现场进行了物品交接，仅收回部分咖啡机、杯具、托盘等物品，大部分机器及餐具均未能收回。二审法院维持了一审判决认定的合同效力、租金支付存在违约问题等内容，同时还改判李某向某咖啡有限公司赔偿设施设备物品损失共4万元。
案例分析
为何二审法院会改判支持某咖啡有限公司主张的屋内物品损失及设施设备损失？
我方律师从一审判决后接受委托介入本案，由于一审判决效果不佳，为了在二审中为委托人争取最大的利益，达成委托人诉求，我方认真研究一审卷宗及庭审笔录，重新细致整理了委托人购买设备和食材的相应凭证并编制表格，构建严密的证据链，并向二审提交论述清楚、逻辑严密的代理词，进而充分、有效、全面地证明了某咖啡有限公司在本案中物品以及设备损失的与房东李某之间存在密切的因果关系。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及本案案涉租赁合同第六条约定“……5.乙方（某咖啡有限公司）因本合同终止离场或因其他原因提前离场，但余有租金或/履约保证金未予结清的，甲方（李某）可暂时扣留乙方设施设备、物品，待双方争议解决后方予放行。……”案涉合同解除后，某咖啡有限公司可拆除未形成附合的装饰装修物，李某虽有暂时扣留屋内设施设备及物品的权利，但在双方争议解决后应将物品归还，现李某自行收回案涉商铺，并扣留了某咖啡有限公司的物品，案涉商铺内设施设备及物品已由李某管控，但其并未能举证证实其在收回案涉商铺时屋内设施设备状况及物品的情况，应由其承担相应的不利后果。一审后，某咖啡有限公司自认已收回部分设施设备物品，对于未收回的设施设备及物品，已提供购买的原始凭证，故结合购买凭证、各类设施设备物品（含食材）折旧损耗情况，以及李某未能举证证实其自行收回商铺时屋内设施设备物品的情况，二审法院酌情确定由李某赔偿某咖啡有限公司设施设备物品损失合共4万元，我方律师成功为委托人挽回数万元损失，为当事人争取到最大化的合法利益。
律师建议
根据本案的审理情况，本所作为承租方的委托代理人，建议当事人在房屋租赁合同签订及履行过程中要注重以下几点细节处理，确保在签订合同前全面了解和确认合同条款的内容，避免因合同细节不明导致的法律纠纷：
1.充分尽职调查：在签订合同前，对租赁物业进行详细的尽职调查，包括产权归属、物业面积、使用权限、相关法律限制等，确认出租人对物业拥有完整的出租权，并获取相关证明文件，保证承租人的利益。
2. 明确合同条款：在合同中明确约定租赁面积的计算方式，包括室内面积和室外面积的具体范围和使用权限，详细约定租金支付方式、交付时间、免租期及租金递增方式等。
3. 保留履行证据：在合同履行过程中，保留所有相关的书面文件和电子邮件记录，尤其是双方之间支付的转账记录以及购买物资的支付记录、发票收据等。在合同履行中出现争议时，及时通过书面形式向对方提出异议，并保存相关证据。
4. 及时处理争议：合同履行过程中，如遇问题应及时与对方沟通协商，避免问题积累影响合同的顺利履行。如无法通过协商解决，应及时寻求法律途径解决争议，避免因拖延导致更大的损失。
通过上述措施，当事人可以更好地维护自身的合法权益，减少合同履行中的风险，确保经营活动的顺利进行。
律师针对法庭审理情况对争议焦点进行细化，针对性地进行事实和法理的论证。但一审判决的结果并没有充分保障委托人的权益，于是律师团队及时调整和优化了二审诉讼策略，最终在二审中获得全胜。
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