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2025
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律师说丨冯晓飞、张桂娣：借名买房“翻车”，出借人背负房贷后向实际购房者主张赔偿的实际损失应如何认定？
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前言
签订房屋代持协议，选择借名买房是实务中很普遍的操作，然而这种操作往往隐藏着巨大的风险。它不仅会使实际购房者面临房屋被随意处分的风险，而且会导致出借人（即名义购房者）陷入背负巨额房贷的风险。当实际购房者怠于偿还房贷时，出借人与银行之前签订的购房贷款合同将处于违约状态，在未披露实际购房者的情况下，出借人会因此陷入与银行之间的金融借款合同纠纷中而被判定承担还贷义务。在此背景下，若出借人未实际履行生效判决确定的还款义务，能否向实际购房者主张赔偿呢？本文将通过团队代理的一个真实案例，分析此情形下出借人实际损失的认定问题。
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案件速览：代持协议下的房贷风波
2020年3月2日，实际购房者A经中介牵桥搭线，与出借人B签订了一份《代持物业协议》。根据协议，出借人B将代实际购房者A办理购买广州市海珠区某房的相关手续，并代持该房屋2年以上直至物业卖出。房屋购房款总金额为180万元，其中出借人B代表实际购房者A向中国农业银行股份有限公司广州天河支行申请了两笔银行贷款 ：一笔是158万元的房屋按揭贷款；另一笔是15万元的装修贷。
协议签订后，前期实际购房者A尚能按时将款项转账至出借人B名下的银行卡用于偿还房贷，但从2020年9月起，实际购房者A便无故中断向银行支付月供费用，而出借人B并未关注还贷动态。由于实际购房者A的持续断供行为，中国农业银行股份有限公司广州天河支行将出借人B告上法庭。2021年4月22日，天河区人民法院作出(2021)粤0106民初***号民事判决书，判决出借人B向银行偿还借款本金及利息、罚息、复利。因出借人B无能力履行生效判决中的债务，银行向法院申请强制执行，天河区人民法院裁定拍卖登记在出借人B名下的涉案房产，但拍卖的价款仍不足以清偿全部债务，出借人B仍处于被强制执行的状态，其工作以及生活都受到了巨大影响。
出借人B认为，根据他与实际购房者A签订的《代持物业协议》，实际购房者A有义务承担房屋贷款，于是委托我所冯晓飞律师和张桂娣律师代其向法院提起诉讼，诉请实际购房者A偿还拖欠银行的借款本金、利息、罚息和复利，以及承担相应的违约责任。
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争议焦点：本案中借名人B是否已经产生了实际损失，其主张的权利是否成立？
本案的法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律和司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》。根据该法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案已不具备继续履行或采取补救措施的条件，对此，出借人B于本案诉请实际购房者A承担赔偿损失的违约责任。
司法实务中，权利人向义务人主张赔偿或追偿的损失一般为已经实际履行或支付的债务，抑或是可以计算的可得利益，而非本案这种未实际履行但已经判定的债务。而现行的法律规定或司法解释对“损失”的具体范畴进行明确规定，即损失为因违约行为所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但未对司法实践中的“损失”是否已经产生进行清晰界定。对此，本案出借人B是否已经产生了实际损失，其主张赔偿的权利成立与否成为了本案的争议焦点。
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律师观点以及法院裁判要点
首先，根据《代持物业协议》的约定，实际购房者A应承担案涉房屋的按揭贷款，其逾期偿还银行贷款的行为构成违约，该违约行为导致出借人B涉诉，出借人B被广州市天河区人民法院判令偿还中国农业银行股份有限公司广州天河支行的借款本金、利息、罚息和复利。即实际购房者A的违约行为与上述造成的损害结果具有直接的因果关系。
其次，出借人B因涉案房屋按揭借款而产生的对中国农业银行股份有限公司广州天河支行的借款本金、利息、罚息、复利等债务已经由生效法律文书确定，且已经被强制执行，对此该债权债务具有强制执行力，出借人B依法应予履行，该债务已无法免除，故可视为出借人B因实际购房者A的违约行为已产生既定的实际损失。
最后，若需要出借人B在清偿了远超其能力范围的既定巨额债务后才能向实际购房者A主张损失赔偿的话，将容易导致出借人B长期无法清偿债务，甚至长达几十年的时间都无法清偿既定债务，且相应的利息、复利和罚息不断处于增加状态，即出借人B的损失会因此不断扩大。这将会造成出借人B的合法权益无法得到实现，而作为违约方的实际购房者A始终无需对其行为承担赔偿责任，出借人B与实际购房者A双方之间的权利义务不对等，最终出借人B与实际购房者A之间的纠纷得不到妥善解决。而这有悖于我国司法对于公平正义的追求。
因此，出借人B在本案中的实际损失已由生效的法律文书予以确认，且已具备了强制执行力，出借人B能以此对实际购房者A主张赔偿。
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结语
实际损失的范畴并不仅限于已经履行完毕的债权债务，也包括由生效法律文书所确认，且具有强制执行力的债务，即主张赔偿或追偿的债权人依司法机关确认应予以履行的债务都应被认定为已经实际产生的损失，权利主体可以依据该损失直接向义务人主张赔偿。
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