07
2021
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09
法制盛邦律师说 | 杨娟：同居期间买房那些事儿
恋爱中，因出于共同生活、步入婚姻等因素考量，男女双方往往会共同购置房产。恋人因为关系亲密，处理金钱往来一般比较随意，很少会签订书面的协议。一旦双方感情破裂结束恋爱关系，极易引发财产纠纷。曾经甜蜜的恋人，现今对簿公堂，必然给双方生活都带来一定程度的难堪和困扰。
恋爱中，因出于共同生活、步入婚姻等因素考量，男女双方往往会共同购置房产。恋人因为关系亲密，处理金钱往来一般比较随意，很少会签订书面的协议。一旦双方感情破裂结束恋爱关系，极易引发财产纠纷。曾经甜蜜的恋人，现今对簿公堂，必然给双方生活都带来一定程度的难堪和困扰。
广东法制盛邦律师事务所的执业律师杨娟结合近期办结的一宗同居关系析产纠纷案件，以案释法，给恋爱中的男士、女士们提个醒。
案情回顾
高先生与顾小姐系校园恋人，大学毕业后两人开始同居。2017年两家开始商量结婚事宜。高小姐的父母提出结婚前必须要先买房，故高先生与顾小姐以120余万元的价格购买了一套商品房。高先生先期支付了25万余元购房首付及按揭费、中介费、购房税费合计5万余元，顾小姐支付了15万元首付款。双方一同向银行申请了80余万元贷款，但主贷人是高先生，每月房贷由高先生偿还。房产证上登记为按份共有，高先生占10%，顾小姐占90%。购房一年后，两人因感情破裂而分手，高先生遂搬离房屋。目前涉案房屋一直由顾小姐居住，房贷、物业管理费、水电燃气等均绑定高先生的银行卡，由高先生一人承担。双方就房屋分割问题未能达成一致，于是高先生向人民法院提起诉讼。
杨娟律师接受男方高先生的委托，作为上述同居关系析产纠纷案的原告代理律师代理此案。
原、被告双方意见
原告主张：涉案房屋系双方以结婚为目的共同购置的。
因为贷款的原因，房子无法按被告父母的要求只写女方一个人的名字，所以就按份登记，原告只象征性登记了10%份额，剩余90%登记在被告名下。现双方感情已经破裂且无和好可能，原被告也不可能继续共同占有使用该房屋，故只能请求人民法院依法分割涉案房屋。原告主张按双方实际出资比例分割该房屋，要求房屋判归被告所有，被告返还原告的购房出资款。
被告抗辩：被告请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：
1、原告与被告并非法律意义上的同居关系，本案案由有误。原被告恋爱期间双方并未对外以夫妻的名义生活，故不存在法律上的同居关系。双方的财产权属清晰，不存在混同的情形，亦无需析产。
2、虽然双方购房的出资混同，但对于房屋购买后的权属及份额已经有明确的份额约定，购房出资已经转换为房产的实物，不存在返还购房款的问题亦不存在析产的问题。男方超出10%份额的出资款是恋爱期间原告为了与被告同居追求异性而自愿赠与的行为。双方对于案涉房产所占的份额已经登记确权并不存在任何争议。
3、房贷是产权人支付给银行的还款，房屋买卖合同结束后，已经不存在出资的问题。在原告和被告与银行签订抵押合同后，原告自愿将自己的银行卡账户作为还款账户是原告作为成年男性自愿承担房贷的费用，已支付的房贷无权主张由被告返还，若原告认为被告应承担部分费用，则需另循法律途径解决，与本案的同居关系并非同一法律关系。
争议焦点
1、 原被告之间的法律关系
2、 房屋的归属与剩余房贷的偿还问题
律师意见
1、本案为同居关系析产纠纷，同居关系是指男女双方未经结婚登记而具有较稳定的长期共同生活关系。原、被告未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活，同居期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理;解除同居关系时，同居期间为共同生产生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。
从双方相恋和购房的时间来看，双方购房是以结婚为目的。从案涉房屋的权属登记情况、原告与被告在房屋购买过程中的出资情况及权属登记过程中所登记的份额比例来看，存在出资比例与登记权属份额不符的情况，被告称之所以不符的情况完全是因为原告自愿的赠与行为，原告自愿将本人出资的部分份额无偿赠与被告，但根据日常生活经验法则可以推断出，原告应是以结婚为条件的赠与行为，现原告与被告之间的恋爱关系已经终结，无法达成结婚这一条件，则被告应将原告以结婚为目的而赠与被告的财产予以返还。附条件赠与行为，如果条件不成立或条件消失，给付方可请求返还。婚前给付财物通常是因旧俗所累，并非自愿。当两人因种种原因不能成婚时，一方要求另一方予以返还，法院应予支持，这也符合公平的法律理念和民间的风俗习惯。
2、根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90 条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产，应当根据婚姻法的有关规定处理”的规定，对没有协议约定的，应当按照等分原则处理，适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况。
虽然《民法典》生效后，上述司法解释已被废止，但对司法实务依然有参考和借鉴意义。
虽然涉案房屋是原被告共同购置，但原告一人承担了全部房贷。且双方同居期间，绝大部分生活开销也是原告一人承担。故分割房产时应考虑双方实际出资份额、还贷情况及双方对共有财产的贡献大小等因素。
审理结果
法院采纳了杨娟律师的代理意见，判决涉案房屋归被告所有，剩余房贷由被告偿还，结合房屋的市场价值由被告按原告实际出资比例返还购房款。
律师提示
1.签订协议对出资事宜和产权份额作出约定，签署《出资协议书》或者《房屋共有产权人声明书》；
2.以实际出资额为依据约定双方的产权，这样较为公平合理，万一分手了，也不至于因权利义务失衡而起纠纷；
3．办理按揭手续时，明确约定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房后，如果确定由双方共同承担今后的月供款，则可由双方作为共同借款人向银行申请按揭贷款，这种情况下双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大，则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款，就没有必要采用共同贷款的方式，以防止纠纷的发生。
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