08
2022
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法制盛邦律师说 | 武杰：企业并购交易中，律师如何做好法律尽职调查（七）
在企业并购中，不论是选择股权并购还是资产并购，目标公司的资产情况，都是并购方关注的重中之重，也是律师尽职调查过程中需要格外重视且需倾注大量时间和精力核查的事项。
在企业并购中，不论是选择股权并购还是资产并购，目标公司的资产情况，都是并购方关注的重中之重，也是律师尽职调查过程中需要格外重视且需倾注大量时间和精力核查的事项。
主要资产
1.核查方式及文件
对于目标公司主要资产的核查，主要核查方式包括文件审查、主管部门查证、实地走访以及网络核查等，如涉及土地、房产权益，则辅之以相关行政部门的查询及档案调取；如涉及专利、商标等知识产权，则辅之以相关网站检索与核查。主要的核查文件包括相关资产的统计清单、权属证书、取得文件（出让、转让、购置合同）、相关票据、财务报表及审计报告等。
2.需关注的法律问题
对于目标公司主要资产的核查，主要关注其资产的来源是否合法、权属是否清晰、有无权利负担等方面。下面以房地产并购项目中的土地权益为例，对相关法律问题进行阐述。
（1）土地使用权的取得存在不确定性
在笔者经办的某房地产并购项目中，目标公司已通过招拍挂程序作为竞得人，与出让方签署了成交确认书。但成交确认书签署半年后，目标公司始终未按照挂牌文件的要求与经济合作社签订合作开发协议，也未签订《国有土地使用权出让协议》补充协议（限期开发），以及未办理土地使用权转让过户手续和《国有土地使用权证》，故此存在目标公司不能取得项目土地的土地使用权的可能性，若如此并购目的将无法实现。
（2）土地存在闲置情况
在某房地产并购项目中，目标公司提供的《国有土地使用权出让合同》显示，目标公司需在六个月内开工建设。而截至我们现场尽调之时，目标公司尚未在项目地块上动工建设，也未取得国土主管部门的延建许可批复文件，且土地闲置状况已达三年。根据我们对目标公司负责人的访谈，得知项目地块未能按时开工建设的原因在于公司资金不足。
对此根据《土地闲置处置办法》的规定，项目地块可能被土地行政主管部门认定为闲置土地，而一旦认定，则目标公司存在被征收土地闲置费甚至无偿收回国有建设用地使用权的风险。对此，我们建议，目标公司应及时与当地土地主管部门沟通，了解当地管理部门对项目地块闲置情况的处理态度。如当地主管部门无意收回土地的，目标公司应尽快开工建设。
（3）使用农村集体土地未办理批准、登记手续
在某一合作开发房地产项目中，我们发现，目标公司系与某村村委会签署了《土地租赁协议》，租赁了某村的土地用于商场开发。经核查目标公司提供的《农村集体土地使用权证》，项目地块用途为集体建设用地，权属为某村集体所有。经审阅目标公司提供的《土地租赁协议》及相关文件，结合对目标公司负责人的访谈，我们得知，目标公司租赁项目地块，并未取得村民大会的批准，也未办理相关招拍挂手续及登记手续。
我们认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，该等集体用地试用权出租，需经当地集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。且根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十四条、第十五条的规定，集体建设用地出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。目标公司未履行法定程序，存在被当地村民或土地管理部门主张无效的风险，可能存在潜在的纠纷。
对此，我们建议，目标公司应及时与当地村委会沟通协商，取得相关村民会议的同意，并及时补办相关招拍挂手续，并申请办理土地登记及领取相关权属证书。
（4）土壤环境评估
在某个房地产并购项目中，项目地块原为工业用地，土地使用权人即目标公司为化工企业，且目标公司在项目地块上建成投产多年，后该地块经“三旧改造”变更为国有建设用地。经核查，我们认为，根据广东省人民政府下发的《广东省人民政府关于印发广东省土壤污染防治行动计划实施方案的通知》内容，自 2017 年起，对用途拟变更为居住、商业、学校、医疗、养老机构等公共设施的化工等行业企业和公用设施用地，由土地使用权人负责开展土壤环境状况调查评估。对化工等行业企业拆除生产设施设备、构筑物和污染治理设施，应当按要求制定残留污染物清理和安全处置方案，并报所在地县级环境保护、经济和信息化部门备案。土地使用权依法转让的，由土地使用权受让人或双方约定的责任人承担相关责任。造成土壤污染的，应承担损害评估、治理与修复的法律责任。
（5）建设项目的规划审批手续
在房地产并购项目中，项目地块的规划审批手续，是尽职调查过程中必须重点关注和核查的问题，因为项目地块的规划审批手续，直接关系到项目地块能否开发建设，以及开发建设的规模和指标等，可以说直接影响并购方的交易目的。
在该部分的尽职调查中，常见的问题包括项目地块的规划条件不明、建设项目未取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证等规划审批文件，相关许可证书超出有效期限以及建设项目的消防、环保等问题。针对该部分的核查，除了审阅目标公司提供的相关许可、批准、证书等文件外，还需要登录相关政府部门的官网进行核实确定，并前往城乡规划部门等行政主管机构实地查证，同时要结合相关法律法规的规定，审查其合法合规性，并评估其可能存在的法律风险。
法律尽职调查中，对于目标公司主要资产的核查，其内容涉及土地、房产、其他固定资产、无形资产等多种资产类型，需关注的问题涉及资产的取得、权属、潜在风险等多个角度，由于本文篇幅所限，无法对每一类资产的相关问题进行列举。但，对于该部分的核查，只要遵循发现问题—解决问题的逻辑，采用法律事实+法律规定+法律评价的行文方式，综合运用多种核查方式，充分揭示风险，做到勤勉尽责、合理审慎即可。
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2022-06-15